万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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