导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，一寸多少厘米公分 一寸是几个手指成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　一寸多少厘米公分 一寸是几个手指g alt="中国户均几套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810831.png">

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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