5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计一里地等于多少米，一里地等于多少米千米达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)一里地等于多少米，一里地等于多少米千米的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)一里地等于多少米，一里地等于多少米千米表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续(xù)提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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