OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日(rì)场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xī铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗n)片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二(èr)级市铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户(hù)正常(铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租户退(tuì)租(zū)正好发(fā)生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面(miàn)也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步(bù)，也(yě)是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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