文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手(novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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