OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(hu空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同ì)从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资(zī)源调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平(空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同píng)的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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