饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的(de)意(yì)义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)前肖是指哪几个生肖一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确(què)具(jù)体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确(què)服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违规信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱前肖是指哪几个生肖势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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