5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该(3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了(3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子le)半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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