OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的(de)事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市(shì)场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字光(guāng)大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独(dú)栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方，还(hái)有一些(xiē)其他在开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心(xīn)。”

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