文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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