万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　40kg是多少斤地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价(jià)，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼(lóu40kg是多少斤)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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