近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的方阵是什么意思(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负方阵是什么意思责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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