OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租(zū)的可能莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园(yuán)项目(mù)在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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