文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gā敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗ng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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