导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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