导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在3赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么3岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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