文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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