“现(xiàn)在(zài)的房地产很难再出现像过去十年的系(xì)统性行情。”思(sī)睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房(fáng)地产行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让机构和投(tóu)资者的关注度从板块(kuài)向单个(gè)标的转移。上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复(fù)地杀到了底部(bù)，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择，需(xū)警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗要非(fēi)常小心，避免选了半天，标(biāo)的(de)公司出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之外(wài)，洪灏指出(chū)，需要满足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的(de)、此(cǐ)前(qián)没有踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如(rú)果关注一下(xià)今年房地(dì)产的开发(fā)资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的(de)信贷(dài)倾向(xiàng)是不(bù)太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要(yào)资金来源来自(zì)新(xīn)盘的销售。但今年(nián)新(xīn)房的销售(shòu)情况相较一般。再(zài)关(guān)注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房企(qǐ)，民营房(fáng)企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现(xiàn)了一个(gè)很明显的分化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还是融资(zī)等(děng)各(gè)个方(fāng)面都非(fēi)常明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示(shì)，在房(fáng)地产行(xíng)业内，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如(rú)何挖掘，我们(men)会特(tè)别重(zhòng)视企(qǐ)业(yè)的成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就(jiù)是(shì)它的净借贷(dài)水(shuǐ)平(píng)（净(jìng)负债率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内(nèi)最高的；融资成本是否是行(xíng)业(yè)内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是否也是业内(nèi)最低的；这(zhè)些都(dōu)是(shì)我们看重的一家房(fáng)企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够(gòu)同时满足上述条件的(de)房(fáng)企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中交(jiāo)地(dì)产、中(zhōng)国武夷(yí)等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也(yě)踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特色的(de)国央(yāng)企房企(qǐ)，其财务指标称得上完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的(de)张弛(chí)有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来(lái)市场，以及过(guò)于激(jī)进的(de)扩张(zhāng)拿地(dì)节(jié)奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前(qián)的高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都(dōu)维持在33％左右，完全(quán)没(méi)有(yǒu)增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉(jué)到机会来了，其开始在一(yī)线城市进行(xíng)大(dà)举拿地(dì)，净负(fù)债率(lǜ)也(yě)由此前(qián)的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到45％左右，涨了(le)接(jiē)近三(sān)分(fēn)之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地(dì)块(kuài)也(yě)实现(xiàn)了快速的开(kāi)盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本身储备了(le)很多弹药(yào)，去(qù)年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半在(zài)一线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在(zài)强二线和(hé)二线城(chéng)市(shì)；另一(yī)方面，它的(de)扩张是(shì)有节(jié)制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的(de)扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的(de)章法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太快，但未来(lái)的(de)两年(nián)市场没(méi)有(yǒu)想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企(qǐ)的扩张速度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是看(kàn)房企的净负债率水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一(yī)标准(zhǔn)要比(bǐ)“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”对(duì)房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避(bì)公司净负债率提高(gāo)到一个比较危(wēi)险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较(jiào)积极的房企梳(shū)理发现(xiàn)，中交(jiāo)地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负(fù)债率都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率(lǜ)持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等(děng)房企在践行较积极的(de)拿地(dì)策略(lüè)的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后(hòu)赢家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来(lái)看(kàn)国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确(què)实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企(qǐ)的融资成(chéng)本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国(guó)央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机(jī)构更加看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发(fā)现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机(jī)构的青睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集团的十大流通(tōng)股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国(guó)工商(shāng)银行(xíng)股份有(yǒu)限公司(sī)－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报(bào)灵活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金(jīn)一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外(wài)，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资产公司(sī)的(de)几只产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基(jī)本面表现存在一(yī)定关系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭(háng)州(zhōu)本土房(fáng)企的滨江(jiāng)集团仍是表现出较(jiào)强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净(jìng)利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发布的2023年(nián)一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江集(jí)团更(gèng)是实现了扣非归(guī)母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩的(de)持续增长，和滨江(jiāng)集(jí)团扎(zhā)根杭州的战略布(bù)局关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨江集团(tuán)有(yǒu)近(jìn)七成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名(míng)第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭(háng)州网(wǎng)数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让滨江(jiāng)集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进前十，根据(jù)中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎来多(duō)家机构(gòu)的集中调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发(fā)只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游(yóu)主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下(xià)游应用行(xíng)业主要包(bāo)括中介服务、家(jiā)用电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用(yòng)品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的(de)采访，房地产开发环节与上(shàng)游材料(liào)端息息相关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移(yí)至下游。“中国房地产行业在(zài)进(jìn)入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家装家(jiā)居领(lǐng)域(yù)，我们相对看好，因为居民(mín)保有的住房(fáng)规模(mó)越来越(yuè)大，随着时间的增(zēng)加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去的数(shù)据充分(fēn)说明了这一点(diǎn)，在(zài)新(xīn)房销售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长却一直(zhí)都很好(hǎo)。对于地产产业链(liàn)，我们相对看好和(hé)内装相关的行(xíng)业，例如消费建材(cái)、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相(xiāng)关(guān)赛道(dào)龙(lóng)头年内(nèi)表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们(men)分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前(qián)者在(zài)月(yuè)线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今(jīn)涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安(ān)娜(nà)主要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季(jì)度报告显示，报(bào)告期(qī)内(nèi)，富安娜(nà)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过(guò)实现归属于上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的(de)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，能够发现(xiàn)该股早已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时(shí)包括公募的中(zhōng)欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募的(de)明河2016，都在(zài)其中出现，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是价值派基(jī)金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓的(de)房地产产业链股(gǔ)票还有金地(dì)集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的(de)家(jiā)居板块也因(yīn)疫(yì)情、消费复(fù)苏(sū)进(jìn)程缓慢等(děng)多因素(sù)一(yī)度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志(zhì)邦家居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股年(nián)内(nèi)上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归(guī)母净利(lì)润，公司(sī)都实现(xiàn)了(le)同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发(fā)基(jī)金经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管理的(de)广发策略(lüè)优选和广发安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志邦家居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公(gōng)募(mù)。有意思的(de)是，他似乎对于定制家居(jū)类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在(zài)另一家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物(wù)业股也越(yuè)来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香港上市(shì)，如何选择(zé)成为难题。警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗对(duì)此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是(shì)一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它(tā)在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的(de)，每年到期(qī)的(de)合同里提(tí)价成功率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价的公司很少，因为物(wù)业公司(sī)很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服(fú)务(wù)没有特别(bié)好(hǎo)，客户(hù)没(méi)有那么满(mǎn)意，能做(zuò)到提价难度是非常大(dà)的。但是(shì)该公司能(néng)在业(yè)内做到到期(qī)之后提价率比(bǐ)较(jiào)高(gāo)，这(zhè)跟(gēn)它的定位(wèi)和(hé)比较好的服(fú)务是有(yǒu)关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗