导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房农村信用社几点上班下班时间屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸农村信用社几点上班下班时间(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等农村信用社几点上班下班时间消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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