万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng50g是几两 50g是一两吗)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

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　　地产界的“劳斯莱斯”50g是几两 50g是一两吗rong>

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身？