近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规(guī家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内)要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内>

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(n家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内éng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。