近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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