导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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