5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dō吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别ng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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