导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(sh为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别ì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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