饱受争议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一(yī)二(èr)线城市二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关(guān)注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在(zài)规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确t: 24px;'>妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确况，一(yī)些房产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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