万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(几十块钱的阿富汗玉是真的吗zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖几十块钱的阿富汗玉是真的吗(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负几十块钱的阿富汗玉是真的吗债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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