饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部(bù)、市场监(jiān)管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标准，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？在(zài)合(hé)理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪(现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？jì)服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服(fú)现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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