饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可(kě)。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施(shī)进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门(mén)依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上(shàng)，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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