万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高(没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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