“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学(xué)家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的愈(yù)加明显，让(ràng)机(jī)构和投资者(zhě)的关注度从板块(kuài)向单个标(biāo)的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàn古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口g)《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还(hái)是估值(zhí)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)都已经双杀到(dào)了最(zuì)底部，而且是(shì)反复地杀到了底部(bù)，再(zài)往下的(de)空间已经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口>

　　那么如(rú)何寻找房地(dì)产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷的(de)情况。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前(qián)没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关(guān)注(zhù)一下今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发(fā)现，其实银行的(de)信贷(dài)倾向是不太(tài)愿(yuàn)意给(gěi)房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主要(yào)资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从(cóng)银(yín)行拿到钱(qián)，其(qí)实主要还是那些有(yǒu)国企背景的(de)房企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业出现了一(yī)个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本(běn)市场表现相(xiāng)对(duì)较好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价(jià)大(dà)多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成本(běn)优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是(shì)行业内的(de)最低水(shuǐ)平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高的；融(róng)资成本是否(fǒu)是行业内(nèi)最低的(de)；建安成(chéng)本是否也是业(yè)内(nèi)最(zuì)低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房企的综合(hé)成本。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能够同时(shí)满足上述条件的房(fáng)企并不多。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍(réng)有部(bù)分房企(qǐ)出(chū)现(xiàn)了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力(lì)地(dì)产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道(dào)红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股(gǔ)份(fèn)、城投控股(gǔ)等国(guó)央企房企也(yě)踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其(qí)财务指标称得上完全(quán)健康(kāng)的仍是少(shǎo)数(shù)。而(ér)更加值得注意的是，在2022年(nián)，不(bù)少国(guó)企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着国央企的资(zī)金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏也有(yǒu)可能(néng)让房企重蹈此(cǐ)前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开始(shǐ)在(zài)一线城市进(jìn)行大举拿地(dì)，净负债率也由(yóu)此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也实现了(le)快速的开盘(pán)利用(yòng)率，预(yù)计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这(zhè)类企(qǐ)业就(jiù)符合(hé)“最后(hòu)的赢家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在于(yú)它(tā)本(běn)身储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其(qí)中一(yī)半在一线城(chéng)市，另外一半也主要(yào)集中在强二线和二线城市(shì)；另(lìng)一方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民营企业(yè)的影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但(dàn)未来(lái)的两(liǎng)年市场没有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主要还(hái)是(shì)看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来(lái)，这个比例(lì)如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速度并(bìng)没有那(nà)么(me)快，所以(yǐ)要(yào)规避公司(sī)净负债率提高(gāo)到一个比较危(wēi)险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国(guó)金茂(mào)、华发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿城中(zhōng)国(guó)、保(bǎo)利发展等(děng)房(fáng)企2022年净负(fù)债率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地(dì)产净负债率持古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华(huá)润置(zhì)地(dì)、中(zhōng)国海外发(fā)展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团(tuán)等房企在践行较积(jī)极(jí)的拿(ná)地(dì)策略的同时(shí)，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司的扩(kuò)张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民(mín)营房企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准来(lái)看国央企与民(mín)营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更(gèng)胜一(yī)筹。如国(guó)央企的融资成(chéng)本更(gèng)低，融资渠(qú)道也(yě)更(gèng)顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国(guó)央企自然而然就(jiù)具有天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但(dàn)这也并(bìng)不意味(wèi)着，民(mín)营(yíng)企业(yè)中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营(yíng)房企同样受到机(jī)构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的(de)十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵(líng)活配(pèi)置(zhì)混合型证券投(tóu)资(zī)基(jī)金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募(mù)珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该资(zī)产公司的(de)几只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的(de)受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年(nián)时(shí)间，房(fáng)地(dì)产市(shì)场整体(tǐ)在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房企的滨江集(jí)团仍是表现(xiàn)出较强的(de)韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价(jià)表现等多维度都(dōu)表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集(jí)团扣(kòu)非归母净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一(yī)季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来(lái)自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只占到(dào)近六(liù)成。近三(sān)年持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持续稳居杭(háng)州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集团实现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎(yíng)来多家机构(gòu)的集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接(jiē)受(shòu)了(le)信达(dá)证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养老等18家(jiā)机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下(xià)游应用行业主要包括中(zhōng)介(jiè)服(fú)务、家用电器(qì)、物业管理(lǐ)、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与(yǔ)上(shàng)游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足(zú)导致(zhì)上游不被(bèi)看(kàn)好，机构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产(chǎn)行业在进入存(cún)量房时代，所以对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规(guī)模(mó)越来越大(dà)，随着时间(jiān)的增(zēng)加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分(fēn)说(shuō)明了这一点，在新(xīn)房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关(guān)的行业，例如(rú)消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙头年内表现的(de)统计(jì)，目前暂居(jū)前两(liǎng)位的(de)都是(shì)来自家纺赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月线连(lián)收(shōu)七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下(xià)拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度(dù)报(bào)告显示，报告期内，富(fù)安(ān)娜(nà)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报(bào)的(de)十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的(de)天下，彼时(shí)包括公募(mù)的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈新(xīn)价(jià)值(zhí)和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山。需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都是价(jià)值派(pài)基(jī)金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的(de)房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地(dì)集团(tuán)和大亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言，前(qián)几年(nián)曾经风光一(yī)时的家居板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的(de)十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的广发策略(lüè)优选和广发(fā)安宏(hóng)回报均增(zēng)加了(le)持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流通(tōng)股股东(dōng)中仅有(yǒu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思的是(shì)，他似(shì)乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东，其(qí)也(yě)成(chéng)为他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺(fǎng)外，下(xià)游(yóu)的(de)物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香(xiāng)港上市，如(rú)何选择成为难(nán)题。对此(cǐ)，前(qián)述上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理举例分析：“物(wù)业(yè)服务不是一个(gè)高(gāo)毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期(qī)的(de)合同里提(tí)价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的大(dà)部分项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过两(liǎng)三(sān)轮合同(tóng)周期还能做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的(de)公司很少(shǎo)，因为物业公司(sī)很容易一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为(wèi)保(bǎo)安这些(xiē)固(gù)定人员成(chéng)本的年(nián)度(dù)增(zēng)长(zhǎng)，不(bù)过服(fú)务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能做到提(tí)价难度是非常大(dà)的。但是该公司(sī)能(néng)在业(yè)内做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较好(hǎo)的(de)服务是有关(guān)系(xì)的。”他进(jìn)一(yī)步强调。