饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布(bù)了(le)关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民(m标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压ín)往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压当分别(bié)明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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