文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子)期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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