5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布(bù)局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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