万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(h无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方è)集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善其身(shēn)？

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