文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复(f千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么ù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(g千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么uó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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