近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的(de)特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，六朝是指哪六朝多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)六朝是指哪六朝和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派六朝是指哪六朝率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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