5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十(s衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢hí)中，这也是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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