文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(g谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么é)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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