文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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