“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地(dì)产行业分(fēn)化的愈(yù)加明显，让机构(gòu)和投(tóu)资者的关注度(dù)从板块(kuài)向单(dān)个标的转移。上海利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来(lái)看，无论是(shì)业(yè)绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而且(qiě)是(shì)反复地杀到了底部(bù)，再(zài)往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔(ěr)法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那么(me)如(rú)何(hé)寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班地(dì)产(chǎn)赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择(zé)，需要(yào)非(fēi)常小心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要满足以下三个基准：有大的(de)国资(zī)背(bèi)景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关注一下今(jīn)年房地产的开发(fā)资金来源(yuán)，可以发现，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不太愿意(yì)给房企(qǐ)贷款的，房企的主要(yào)资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房(fáng)企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相对比(bǐ)较困(kùn)难，所(suǒ)以整(zhěng)个行业出现了一(yī)个很(hěn)明显的(de)分(fēn)化，无论是(shì)在销售(shòu)，还(hái)是(shì)融资等各(gè)个方面都(dōu)非常明(míng)显。现在有国资背景的房企(qǐ)在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较好，但(dàn)没有国资背景的民(mín)营房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈(chén)昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产行(xíng)业内，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我(wǒ)们会特别(bié)重(zhòng)视(shì)企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净(jìng)借贷(dài)水平（净负债率）是不(bù)是行(xíng)业内的最低(dī)水平(píng)；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资(zī)成本是否是行(xíng)业(yè)内最低的；建(jiàn)安成(chéng)本是否也是业内最低的；这些(xiē)都是我(wǒ)们(men)看重的一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够同时满足上述条件的房(fáng)企(qǐ)并不多。即便(biàn)是在(zài)国央企中，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企(qǐ)房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特(tè)色(sè)的(de)国央企房企(qǐ)，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着(zhe)国央企的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏(zòu)也有可能让房(fáng)企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家(jiā)房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到(dào)机会来了，其(qí)开始在一线(xiàn)城市进行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块(kuài)也实(shí)现了快(kuài)速(sù)的(de)开盘利用率(lǜ)，预计(jì)今(jīn)年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就(jiù)符(fú)合“最后的(de)赢(yíng)家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市(shì)；另(lìng)一方面，它的(de)扩张是(shì)有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见到机(jī)会时要(yào)出手(shǒu)，但出(chū)手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率扩(kuò)张得太快(kuài)，但未来(lái)的两年市场没有想象得(dé)那(nà)么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企(qǐ)的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一标准要比“三道(dào)红线”对(duì)房企的净负债率要(yào)求(qiú)不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏(sū)速度并没有(yǒu)那么(me)快，所以要(yào)规避(bì)公司净负债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中国(guó)、保利发(fā)展等房企2022年(nián)净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对(duì)比的是，华润置地(dì)、中国(guó)海外(wài)发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企在践行较积极的拿地策略的同时，也(yě)较(jiào)好地控制了公司的扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看国央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实(shí)会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资(zī)成本更低，融资(zī)渠道(dào)也更顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样(yàng)，国央企自然而(ér)然(rán)就具(jù)有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看(kàn)好国央(yāng)企，但这也并不(bù)意(yì)味着(zhe)，民(mín)营企业(yè)中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有少数(shù)民营(yíng)房企同样受到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商(shāng)银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回报灵活(huó)配(pèi)置混合型证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)”“全国社保基(jī)金一一(yī)六(liù)组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公(gōng)司(sī)就长期持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公司的(de)几只(zhǐ)产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基(jī)本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年(nián)时间，房地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企的(de)滨江集团(tuán)仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩(jì)表现、销售规(guī)模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度都表现了较强的增长势(shì)头(tóu)。

　　业(yè)绩(jì)方(fāng)面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨江集团(tuán)有近七成(chéng)营收来自(zì)杭州地区(qū)，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地区的(de)营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补(bǔ)充(chōng)同样较为积(jī)极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本(běn)土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名迅速(sù)提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的(de)集中(zhōng)调(diào)研。滨(bīn)江集团发(fā)布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班基金(jīn)、建(jiàn)信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地(dì)产产(chǎn)业链上的中游环节(jié)，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用行业主要包括(kuò)中介(jiè)服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房(fáng)地(dì)产开发环节与上(shàng)游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿(ā)尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国(guó)房(fáng)地产行业在进(jìn)入存量房(fáng)时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性的(de)家装家居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规模越来(lái)越大，随着(zhe)时间的增加(jiā)，内装更新(xīn)的需(xū)求也会(huì)越来(lái)越(yuè)多。美国过去的(de)数据充分(fēn)说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一直都很(hěn)好。对于地产产(chǎn)业链(liàn)，我们(men)相对(duì)看好和内(nèi)装相关(guān)的行业(yè)，例(lì)如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人(rén)士表(biǎo)示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对下(xià)游细分中相关赛道(dào)龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前(qián)两位(wèi)的(de)都是来自家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们分别是(shì)富安娜(nà)和(hé)水星家纺，特别(bié)是(shì)前者在月(yuè)线连(lián)收七根(gēn)阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从(cóng)事纺(fǎng)织家居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第(dì)一(yī)季度(dù)报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公司(sī)一季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够(gòu)发现该(gāi)股早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股的天下，彼时(shí)包(bāo)括公(gōng)募的中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新(xīn)价值和私(sī)募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都(dōu)是(shì)价值派基(jī)金经(jīng)理曹名长在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链股(gǔ)票还有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居(jū)板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该(gāi)股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了(le)同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广(guǎng)发策略优选和广发安(ān)宏(hóng)回报(bào)均(jūn)增加了(le)持股，而这两只产(chǎn)品(pǐn)也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌(pái)橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部三(sān)只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其(qí)也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所青(qīng)睐，不(bù)过(guò)这类标的大多(duō)在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前(qián)述上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个(gè)高(gāo)毛利的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦，我选公司(sī)还是(shì)希望挣(zhēng)的(de)是市场化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较(jiào)高的(de)，每(měi)年到期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮(lún)合(hé)同(tóng)周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容(róng)易一开始是(shì)挣钱的(de)，后(hòu)面因(yīn)为保安(ān)这些固定人(rén)员成本的年度增(zēng)长，不(bù)过(guò)服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价难(nán)度是非常大的。但(dàn)是该公司能在业内(nèi)做到到期之后(hòu)提价率比较高(gāo)，这跟它的(de)定位(wèi)和比较(jiào)好(hǎo)的服(fú)务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班