OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区(qū)类资(zī)产就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出(chū)租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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