导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准禧与喜的区别是什么，喜字logo设计确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(禧与喜的区别是什么，喜字logo设计wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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