万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(pé现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少i)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人(rén)现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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