导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％）苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字，再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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