5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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