文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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