文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂(le的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数iè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xe的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数íng)按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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