导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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