近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīn2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天g)相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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